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2022年には、生産緑地を巡って様々な問題や変化が

2018年06月12日

生産緑地の2022年問題!都市部の不動産価格は大幅に下がるの

生産緑地の2022年問題の概要と予想!都市部の不動産価格は大幅に下がるのか

生産緑地の2022年問題 土地・不動産活用




現在、都市部をはじめとした全国各地に「生産緑地」として指定されている農地が存在します。そして2022年には、生産緑地を巡って様々な問題や変化が起こるだろうと予想されています。

今回は、生産緑地の2022年問題について、その概要や懸念されている問題や予想についてご紹介します。

2022年問題とは

「2022年問題」とは、「2022年に、都市部の生産緑地が自治体に向けて一斉に買い取り請求されることで引き起こされる様々な問題」を指します。自治体への買い取り請求が可能になるのが2022年であることから、「2022年問題」と呼ばれています。

生産緑地が始まったのは1991年のこと。当時、都市部の農地の宅地化が進んでおり、都市部に農地がなくなってしまうのではないかという問題がありました。都市部に農地がなくなれば、緑が減ることによる住環境の悪化や、自給率の低下につながることが懸念されました。

そこで政府は1991年、農地を守るために生産緑地法を改正します。

この法律にもとづき、1992年に都市部の一部の農地を「生産緑地」に指定し、固定資産税や相続税についての優遇措置を与える代わりに、30年間の営農義務を課しました。これにより、生産緑地に指定された土地は「農地」として使用しなければならず、「転用」して農地以外で使用することを認められてきませんでした。

> 生産緑地とは何か?概要と現状、今後の展望について考える

2022年になると30年間の営農義務が解除され、自治体に買い取り請求ができるようになり、買い取られない場合でも転用や売却が可能になります。

自治体には、生産緑地の買い取りを求める声が大量に寄せられることが想定されます。買い取られない土地も数多く出るため、宅地への転用が多数起こり、不動産市場に流入してくると予想されています。


2022年問題で考えられる影響

生産緑地の買い取り申し出が解禁されると、以下のような影響が考えられます。

宅地化による不動産市場への影響

生産緑地法の改正当時の想定では、30年後の2022年には自治体に時価で買い取ってもらう予定でした。しかし実際には予算が足りず、買い取りを拒否するケースがほとんどだと言われています。

売りに出された生産緑地の次なる買い手は、農地として利用せず、宅地として利用することが想定されます。なぜなら、農業をするのであれば地方で土地を購入したほうが圧倒的に安く、都心部で購入するメリットがないからです。

「宅地」に転用されることで、住宅やマンションなどが建築されると予想されます。

また、「宅地化」された大量の土地が市場に流れ出ることで土地の供給過多が起こり、不動産価格の急激な下落が起こる可能性があります。不動産投資家だけでなく、住居を購入しようとする方にも大きく影響するでしょう。


賃貸住宅の増加による影響

生産緑地を転用しなかった場合、多くの地主は賃貸住宅への転用を考えるでしょう。なぜなら、生産緑地が解除された後も引き続き所有し続ける場合、農地の30〜80倍ほどの固定資産税と都市計画税が掛かるためです。

賃貸住宅にすれば、土地の固定資産税が6分の1にまで減ります。相続税への対策にもなり、仮に土地と建物の合計で時価が100だとすれば、賃貸住宅の相続税評価額は半分程度まで節約できます。


引用:なぜ「相続税対策に賃貸住宅が有効」なの? | 住宅改良開発公社

賃貸物件が増えれば、その分競争も激しくなり、賃料の下げ競争が起こる可能性があります。また、人口が変わらずに、住宅の供給量が増えれば、その分だけ空き家が増えています。新築物件は増えることが予想されるため、空き家問題に拍車がかかる可能性があります。

市街地の緑地の減少

農地以外の用途へ転用されることにより、市街地の緑地が大きく減少する可能性もあります。生産緑地が都市部の緑被率の大部分を担っている県ほど、大きく影響を受けます。

生産緑地は、どの程度地価下落の圧力となるのか

2022年に営農義務が解除されたとき、生産緑地の所有者は本当に土地を手放したり転用したりするのでしょうか?

都市部(三大都市圏)の農地は、この30年の間に大きく減少しています。1991年には30,628ヘクタールあったものが、2013年には半分以下の13,583ヘクタールに減っており、約半分程度となり、そのほとんどが宅地へと転用されています。


引用:生産緑地法改正と2022年問題―2022年問題から始まる都市農業振興とまちづくり | ニッセイ基礎研究所

この数字だけを見れば、解禁された生産緑地の多くが宅地へ転用されるようにも思えますが、それほど急激な放出は起こらないという予測もあります。

生産緑地には「相続税の納税猶予」があります。これは「相続した生産緑地について、相続人も農業を終身継続するのであれば、一定金額の相続税の納税が猶予される」というものです。猶予となる金額は非常に大きいのですが、相続人が農業を途中でやめると、猶予されていた相続税と利子税を納付しなければならなくなります。

東京都が2016年に実施した調査によると、生産緑地で相続税の納税猶予の適用を受けている世帯が約45%あります。彼らは猶予を維持するために転用を行わない可能性が高いと考えられます。


引用:生産緑地法改正と2022年問題―2022年問題から始まる都市農業振興とまちづくり | ニッセイ基礎研究所

また相続税の納税猶予制度を利用していない世帯へ行った今後の利用意向についての調査では、約半数は「わからない」と回答。「生産緑地をすぐに買い取り請求したい」と答えたのは約8%ほどという結果です。


引用:生産緑地法改正と2022年問題―2022年問題から始まる都市農業振興とまちづくり | ニッセイ基礎研究所

これらの調査から考えると、生産緑地を宅地化する人は多くなく、急激な放出は起こらないとも考えられます。


まとめ

2022年問題への考察や予想は、今後も変化していくことが予想されます。

ただ、傾向や予想が変化することはあっても、営農義務が解除されることは間違いないでしょう。その時が来て慌てないように、今から生産緑地と2022年問題について正しく理解し、備えておくことが大切です。





引用元の記事はこちら(http://www.leopalace21.jp/contents/2022-problem.html)


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